Calcular el valor de tasación de una vivienda implica realizar un procedimiento de valoración en ocasiones complejo.
¿Qué es el valor de tasación?
Valor de tasación es, propiamente dicho, el valor que un tasador establece para un inmueble. Por ejemplo el valor de tasación de una vivienda.
El concepto de valor de tasación que suelen utilizar las entidades bancarias para conceder las hipotecas, excepto cuando que el precio real de compraventa es mayor, en cuyo caso se basan más en este último.
Sociedades de tasación homologadas
Este valor de tasación debe ser calculado por una sociedad de tasación homologada por el banco de España.
Este valor limita el importe del préstamo hipotecario.
Las sociedades de tasación homologadas deben contemplar varias normas de valoración como la orden ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo. Estas normas obligan entre otras cosas a que la tasación ofrezca “un valor prudente a largo plazo”, es decir lo conocido como “valor hipotecario”, aún siendo menor que el precio del marcado en ese momento de la valoración. También establece los criterios de valoración y los elementos que deben aparecer en un informe de valoración.
Valor de tasación estimado
El informe que establece el valor de tasación de una vivienda, tiene una duración de pocos meses.
El valor de tasación puede ser diferente al valor de mercado en un momento determinado, como ha ocurrido en muchos periodos, por ejemplo en las últimas caídas de precios del mercado inmobiliario.
La valoración no tiene tampoco que ser la misma en todas las finalidades. Por ejemplo el valor de tasación a efectos fiscales, el valor de tasación a efectos hipotecarios, el valor de tasación a efectos de subasta o valor de tasación a efectos de expropiación.
Valor de mercado actual
Muchos clientes se refieren al valor de tasación cuando en realidad quieren conocer su valor de mercado actual. El valor de mercado se calcula por un método comparativo, a partir de:
- Inmuebles comparables que están a la venta en la misma zona (testigos en venta)
- Inmuebles comparables vendidos en esa zona en un plazo de tiempo reciente. (testigos vendidos)
En ambos casos habrá que homogenizar los datos de estos testigos obtenidos para tener datos fiables y realmente comparables.
Las normas y la legislación española, establece que el “valor de mercado” de un bien es el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador sin vinculación con el vendedor, en un determinado momento temporal, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, según la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
La responsabilidad hipotecaria
El valor de Tasación no se utiliza, pese a algunas creencias populares, para establecer la “responsabilidad hipotecaria”. La responsabilidad hipotecaria afectará al deudor de varias maneras:
- En el coste de la constitución de la hipoteca
- En el impuesto de AJD (Actos jurídicos documentados)
- En el coste de la notaría y del registro de la propiedad.
El importe de la responsabilidad hipotecaria se define en la escritura pública de constitución de la hipoteca e incluye 3 conceptos:
- La cantidad principal del préstamo.
- Los intereses ordinarios y de demora que pudieran generarse.
- Las costas y gastos de ejecución.
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